Q1：住宅購入を決める前にやっておくことは A1：まず、現在の家計から住宅取得後の住宅費に充てられる金額を見積もり、 住宅購入後の貯蓄や維持費の負担を十分に考慮して、ローンの返済に充てら れる金額を求めます。 そして返済開始時の年齢から、最低でも60歳までには返済が終了するような返済 期間でローンを組んだ場合、どの程度なら借りても大丈夫なのかを試算します。 想定する借入れ金利は、将来の金利を考え、高めにしたほうがよいと考えます。 それによって、求められた金額を頭金として、準備できている金額を足すことによって、 安心して購入できる諸経費込みの物件価格の上限が確認できます。
Q2：住宅購入のリスクは A2：住宅を購入するときの大きなリスクには次のようなものが考えられます。 ①一家の大黒柱に万が一のことがあり返済ができなくなる。 ②火災で家が焼失してしまい、住宅ローンだけが残る。 ③金利が上昇して返済額が増える。 ①については、通常住宅ローンを借りるときには団体信用保険に加入するので、 生命保険で借入金の返済が行なわれるため、リスクは回避できるといえます。 問題は、長期入院などでにより収入がなくなり、住宅ローンの返済ができなくなる ケースがあります。 しかしこれも、医療保険に加入することにより、リスク回避ができます。 ②の火災についても、火災保険の加入である程度カバーできると考えます。 ③の金利リスクについては、仮に金利が上昇しいき、毎月の返済額が大幅に増えて しまったとしても、それをカバーしてく続いてきたこれまでの数年は、さほど金利につ いて考えなくてもよかった。 しかし、将来、金利上昇も考えられる中、住宅ローンを組むということが、家計にどの ような影響を及ぼすか考えなくてはなりません。
Q3：中古物件の購入を考えてますが A3：中古物件は、建てられてから年数が経過しているという点と、前に他人が住ん でいたという点が、大きなデメリットともいえます。 しかし、中古物件のメリットは意外と多い。価格の中から業者の粗利益は消えている ため、新築よりも価格が大幅に安いのが通常です。仲介手数料がかかるとはいえ、 築２～３年で、数百万円から１，０００万円以上安くなっている物件もあります。 そして、マンションでは管理状態なども事前に確認することができ、修繕積立金や 管理費の滞納者がいないかどかも確認できます。 中古物件は、安く買える分だけリフォームにお金がかけられると考えれば、古さという ものもそれほど問題にならないともいえます。
Q4：繰り上げ返済のポイントは A4:ローンの元金の全部または一部を繰り上げて返済することによって、支払利息 を軽減することができます。 毎回の返済額は従来どおりのままで、返済期間を短縮する「期間短縮型」でおこなう と、より利息軽減効果が高くなります。 繰り上げ返済のポイントは、 ①早い時期に実行するほど有効 ② 利率が高いローンから返済 ③ 返済期間が長いローンから返済 ④ 残高が多いローンから返済 ・・・となります。 早めに多く返すと、その分、支払利息が減り、低金利時代には余裕資金を預貯金に 預けておくより有利になります。
Q5：借り換えのポイントは A5：新たにローンを組んで、その借入金で現在借りているローンを一括返済する、 それが「借り換え」です。 高金利時代に借りた住宅ローンを、現在の低金利のローンに借り換えることで、支払 利息の軽減を図ることができます。 ただし、公庫融資や年金融資はマイホームを買うときにしか利用できないので、 借り換え先は銀行などの民間ローンになります。 借り換えを検討する場合は、次のようなことに注意する必要があります。 ①担保評価の問題 新たなローンを組むにあたっては、担保評価の問題があります。 土地の値下がりなどによって担保評価が下がっている可能性が高く、 また建物も新築時より評価が低くなっているため、ローン残高が担保価値を上回って いる、いわゆる担保割れの状態になっている可能性があるからです。 ステップ返済をしていた場合には元金がほとんど減っていないので、担保割れの状態 になることが多くあります。 従来、新しいローンで借りられる額がこれまでのローン残債より少ない場合には、 手持ちの預貯金で差額を補てんしなければなりませんでした。 しかし最近では、一定条件を満たしていれば、担保評価の2～3倍まで融資する銀行 も増え、評価額の下落にもかかわらず、借り換えができる可能性が広がっています。 ②諸費用の問題 ほかの金融機関から借り換えるにあたって、現在のローンの抵当権抹消費用や保証 料、手数料など、いわゆる諸費用が必要になります。仮に返済額そのものが少なくなっ たとしても、諸費用が意外に大きく、メリットがほとんどなくなってしまったり、逆効果にな ることもあります。 実行する前に、金融機関に試算してもらい、 「新しいローンの返済総額 ＋ 諸費用」と「現在のローンの返済総額」が、 どのくらい違うのかを確認するようにしましょう。 ③金利変動の問題 過去には住宅ローンの変動金利が8%台になったこともあります。 これから20年、30年という長期間の住宅ローンを借りるのなら、 変動金利が4%台くらいまで上がることを覚悟して、 借り換えのプランを検討するようにしましょう。 借り換えをして効果がありそうかどうか、その目安となるのは、「残りの返済額」 「残りの返済期間」「借り換え前後の金利差」です。残りの返済額が1000万円以上 あり、残りの返済期問が10年以上、そして借り換え前後の金利差が1%以上あるこ とが、ひとつの目安になります。
Q6：リストラにあい、返済できなくなった A6：ローン返済のために預貯金を使い果たし、サラ金までに手をだすようになる 前に、返済が苦しくなる状態が発生した時には、まず下記のポイントをチェックして みましょう。 ①家計の中で、返済に充てられるものをもう一度探す。 本人は、これ以上生活を切り詰めることが、できないと思っても、交際費、習い事、 各種年会費、カード、携帯電話等のリストラが可能かもしれません。 ②車を手放す。 車なしでも、生活できる方法を考え、多少の不便は覚悟の上で車を手放しましょう。 ローンは残っても、ガソリン代、自動車税、車検代、保険料、駐車料金、その他 維持費等で支出がかなり抑えられるはずです。 必要な場合は、維持費の安い軽自動車等に乗り換えたり、レンタカーの利用も 検討してみてはどうでしょうか。 ③生命保険、損害保険の見直し 住宅取得にともなう、団体信用生命保険の加入で、必要保障額を減額するなどの、 生命保険の見直しをおこう。 その他に、年金や貯蓄性の高い保険に関しても、継続すべきかどうか、検討する必 要があります。 ④子どもの教育費用の見直し 子どもに関することは聖域として、手をつけたくないという声も多いのですが、学資 保険、学校以外の稽古事や学習塾の費用を見直します。 もちろん、子どもにもよく説明する必要があります。奨学金も検討に値すると考え ます。 ⑤金融機関に返済計画の変更を申し出る。 どうにもならなくなる前に、できるだけ速やかに、借入れをしている金融機関に誠意 を持って、相談し、返済計画の変更を申し出ます。 条件変更で返済可能になる場合でも、試算上でなく、実質的に変更できなければ、 絵に描いた餅に終わってしまうので、十分注意が必要です。
Q7：病気やケガで就業不能となった A7：サラリーマンであれば、傷病手当金が出てそれを返済に回すということができ ますが、自営業者などの多く方は預貯金を取り崩して、返済に回すのがほとんどで す。病気やケガの回復や復職のめどがたっていれば、よいのですが、先の読めない 状況の場合は、やはり住宅の処分の検討しなければなりません。 このようなリスクも想定して返済計画をたてる必要があります。 最近の住宅ローンは、ガン保障特約や、返済支援保険などというものを住宅ローン にセットして、販売しているところが多くなってきおり、活用も視野に入れましょう。 対応については、病気・ケガの状況によるのですが、収入が減る期間、あるいはその 金額から、住宅ローンを含めた生活費をどれだけ賄えるか、そして貯蓄等の取り崩し、 親などからの援助、住宅ローン返済の条件変更などにより、どれだけ、対応が可能な のか、見込みがないようであれば、傷口をひろげないためにも、任意売却の選択も ・・・・・ 等々。 あらゆる選択肢を検討する必要があります。
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