住宅ローンページ

　マイホームは大きな買い物だからこそ・・・

　マイホームと賃貸には、どちらにもメリット、デメリットがあるということを認識した上で、買う場合のライフプラン、

　買わない場合のライフプランを立てておく必要があるでしょう。

　すでにマイホームを持っている方の場合は、現在のローンのままで不都合がないかどうか、チェックしてみることを

　お勧めします。

　住宅ローンの主な見直しには、繰り上げ返済と借り換えがあります。

　繰り上げ返済は誰が利用しても有利な見直し法ですが、借り換えについては、今後の金利の行方次第で必ずしも

　有利になるとは言えません。

　そのため住宅ローンの借り換えの際は、将来の金利動向は誰にも予測できないという前提の上で、慎重に行う

　必要があるでしょう。

　当事務所は、住宅ローンの選定や返済について、困っている方、不安もしくは悩んでいる方の相談、

　解決のお手伝いをしております。

　ご相談はこちらから＞＞

　■住宅ローン返済の基本的な考え方

　住宅ローンの返済計画をたてる場合に、注意しないといけないのが、

　“　自己資金500万円準備できる＋金融機関から最大2,500万円借りられる”　⇒　“3,000万円の物件なら買える”　

　と考えてしまうことです。

　これで、果たして2,500万円のローンを本当に返済できるのか、またはキャッシュフローに問題がないのか、

　わかりません。

　住宅を購入する場合に、資金計画を考えますが、自己資金は３割準備したほうが、よいと考えます。

　この場合、積立商品によって、貯蓄したり、期限を決めて、頭金を確保することです。資金計画を間違えると、

　将来のライフプランに大きな影響を及ぼすことになります。逆に用意周到な資金計画は“夢”の現実を手助けして

　くれます。

　また、返済計画については、可能であるならば、将来起こるかもしれないリスクを減らして、安心して返済をしてい

　くこと考えましょう。

　家計から無理なく返していける「金額」を基本に考える必要があります。つまり、家計への負担を最小限に抑える

　ということです。たとえば、当初、住宅ローンを組む段階では、特に問題ないと思われたローン返済も、年数が経

　ち、将来の教育費などで、家計を圧迫する原因となり、返済が苦しくなることにもなりかねません。

　このようにライフプランを考えると、家計には資金的に、余裕のある時期とない時期があるのです。賢い住宅ロー

　ンを組む場合には、この資金的な余裕がある場合とない場合を見極めていくことが重要になります。

　■住宅ローン相談Q&A

　　・住宅購入を決める前にやっておくべきことは

　　・住宅取得のリスクは

　　・中古物件を購入しようと考えてますが

　　・繰り上げ返済のポイントは

　　・借り換えのポイントは

　　・リストラにあい、返済できなくなった

　　・病気やケガで就業不能となった

　Q：住宅購入を決める前にやっておくことは

　A：まず、現在の家計から住宅取得後の住宅費に充てられる金額を見積もり、住宅購入後の貯蓄や維持費の

　負担を十分に考慮して、ローンの返済に充てられる金額を求めます。そして返済開始時の年齢から、最低でも

　60歳までには返済が終了するような返済期間でローンを組んだ場合、どの程度なら借りても大丈夫なのかを試

　算します。想定する借入れ金利は、将来の金利を考え、高めにしたほうがよいと考えます。

　それによって、求められた金額を頭金として、準備できている金額を足すことによって、安心して購入できる諸経

　費込みの物件価格の上限が確認できます。

　Q：住宅購入のリスクは

　A：住宅を購入するときの大きなリスクには次のようなものが考えられます。

　　①一家の大黒柱に万が一のことがあり返済ができなくなる。

　　②火災で家が焼失してしまい、住宅ローンだけが残る。

　　③金利が上昇して返済額が増える。

　①については、通常住宅ローンを借りるときには団体信用保険に加入するので、生命保険で借入金の返済が

　行なわれるため、リスクは回避できるといえます。問題は、長期入院などでにより収入がなくなり、住宅ローン

　の返済ができなくなるケースがあります。しかしこれも、医療保険に加入することにより、リスク回避ができま

　す。

　②の火災についても、火災保険の加入である程度カバーできると考えます。

　③の金利リスクについては、仮に金利が上昇しいき、毎月の返済額が大幅に増えてしまったとしても、それを

　カバーしてく続いてきたこれまでの数年は、さほど金利について考えなくてもよかった。しかし、将来、金利上昇

　も考えられる中、住宅ローンを組むということが、家計にどのような影響を及ぼすか考えなくてはなりません。

　Q：中古物件の購入を考えてますが

　A：中古物件は、建てられてから年数が経過しているという点と、前に他人が住んでいたという点が、大きなデメ

　リットともいえます。しかし、中古物件のメリットは意外と多い。価格の中から業者の粗利益は消えているため、

　新築よりも価格が大幅に安いのが通常です。仲介手数料がかかるとはいえ、築２～３年で、数百万円から

　１，０００万円以上安くなっている物件もあります。そして、マンションでは管理状態なども事前に確認することが

　でき、修繕積立金や管理費の滞納者がいないかどかも確認できます。

　中古物件は、安く買える分だけリフォームにお金がかけられると考えれば、古さというものもそれほど問題にな

　らないともいえます。

　Q：繰り上げ返済のポイントは

　A:ローンの元金の全部または一部を繰り上げて返済することによって、支払利息を軽減することができます。

　毎回の返済額は従来どおりのままで、返済期間を短縮する「期間短縮型」でおこなうと、より利息軽減効果が高

　くなります。

　繰り上げ返済のポイントは、

　　　①早い時期に実行するほど有効

　　　② 利率が高いローンから返済

　　　③ 返済期間が長いローンから返済

　　　④ 残高が多いローンから返済　　・・・となります。

　早めに多く返すと、その分、支払利息が減り、低金利時代には余裕資金を預貯金に預けておくより

　有利になります。

　Q：借り換えのポイントは

　A：新たにローンを組んで、その借入金で現在借りているローンを一括返済する、それが「借り換え」です。

　高金利時代に借りた住宅ローンを、現在の低金利のローンに借り換えることで、支払利息の軽減を図ること

　ができます。ただし、公庫融資や年金融資はマイホームを買うときにしか利用できないので、借り換え先は銀

　行などの民間ローンになります。借り換えを検討する場合は、次のようなことに注意する必要があります。

　①担保評価の問題

　新たなローンを組むにあたっては、担保評価の問題があります。

　土地の値下がりなどによって担保評価が下がっている可能性が高く、また建物も新築時より評価が低くなって

　いるため、ローン残高が担保価値を上回っている、いわゆる担保割れの状態になっている可能性があるからで

　す。ステップ返済をしていた場合には元金がほとんど減っていないので、担保割れの状態になることが多くあり

　ます。

　従来、新しいローンで借りられる額がこれまでのローン残債より少ない場合には、手持ちの預貯金で差額を補

　てんしなければなりませんでした。しかし最近では、一定条件を満たしていれば、担保評価の2～3倍まで融資

　する銀行も増え、評価額の下落にもかかわらず、借り換えができる可能性が広がっています。

　②諸費用の問題

　ほかの金融機関から借り換えるにあたって、現在のローンの抵当権抹消費用や保証料、手数料など、

　いわゆる諸費用が必要になります。仮に返済額そのものが少なくなったとしても、諸費用が意外に大きく、

　メリットがほとんどなくなってしまったり、逆効果になることもあります。

　実行する前に、金融機関に試算してもらい、「新しいローンの返済総額　＋　諸費用」と「現在のローンの

　返済総額」が、どのくらい違うのかを確認するようにしましょう。

　③金利変動の問題

　過去には住宅ローンの変動金利が8%台になったこともあります。これから20年、30年という長期間の住宅

　ローンを借りるのなら、変動金利が4%台くらいまで上がることを覚悟して、借り換えのプランを検討するように

　しましょう。借り換えをして効果がありそうかどうか、その目安となるのは、「残りの返済額」「残りの返済期間」

　「借り換え前後の金利差」です。残りの返済額が1000万円以上あり、残りの返済期問が10年以上、そして借り

　換え前後の金利差が1%以上あることが、ひとつの目安になります。

　Q：リストラにあい、返済できなくなった

　A：ローン返済のために預貯金を使い果たし、サラ金までに手をだすようになる前に、返済が苦しくなる状態が

　発生した時には、まず下記のポイントをチェックしてみましょう。

　①家計の中で、返済に充てられるものをもう一度探す。

　本人は、これ以上生活を切り詰めることが、できないと思っても、交際費、習い事、各種年会費、カード、携帯

　電話等のリストラが可能かもしれません。

　②車を手放す。

　車なしでも、生活できる方法を考え、多少の不便は覚悟の上で車を手放しましょう。ローンは残っても、ガソリン

　代、自動車税、車検代、保険料、駐車料金、その他維持費等で支出がかなり抑えられるはずです。

　必要な場合は、維持費の安い軽自動車等に乗り換えたり、レンタカーの利用も検討してみてはどうでしょうか。

　③生命保険、損害保険の見直し

　住宅取得にともなう、団体信用生命保険の加入で、必要保障額を減額するなどの、生命保険の見直しを

　おこう。その他に、年金や貯蓄性の高い保険に関しても、継続すべきかどうか、検討する必要があります。

　④子どもの教育費用の見直し

　子どもに関することは聖域として、手をつけたくないという声も多いのですが、学資保険、学校以外の稽古事や

　学習塾の費用を見直します。もちろん、子どもにもよく説明する必要があります。奨学金も検討に値すると考え

　ます。

　⑤金融機関に返済計画の変更を申し出る。

　どうにもならなくなる前に、できるだけ速やかに、借入れをしている金融機関に誠意を持って、相談し、返済計画

　の変更を申し出ます。条件変更で返済可能になる場合でも、試算上でなく、実質的に変更できなければ、絵に

　描いた餅に終わってしまうので、十分注意が必要です。

　Q：病気やケガで就業不能となった

　A：サラリーマンであれば、傷病手当金が出てそれを返済に回すということができますが、自営業者などの多く

　方は預貯金を取り崩して、返済に回すのがほとんどです。病気やケガの回復や復職のめどがたっていれば、

　よいのですが、先の読めない状況の場合は、やはり住宅の処分の検討しなければなりません。

　このようなリスクも想定して返済計画をたてる必要があります。

　最近の住宅ローンは、ガン保障特約や、返済支援保険などというものを住宅ローンにセットして、販売している

　ところが多くなってきおり、活用も視野に入れましょう。

　対応については、病気・ケガの状況によるのですが、収入が減る期間、あるいはその金額から、住宅ローンを

　含めた生活費をどれだけ賄えるか、そして貯蓄等の取り崩し、親などからの援助、住宅ローン返済の条件変更

　などにより、どれだけ、対応が可能なのか、見込みがないようであれば、傷口をひろげないためにも、任意売却

　の選択も　・・・・・　等々。

　あらゆる選択肢を検討する必要があります。

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